装饰装修工程建设工程价款优先受偿不支持的理由和支持的判项

  装饰装修，是指为保护建筑物的整体的结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修用到的材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。装饰装修工程属于建设工程，但相较于一般的建设工程，装饰装修工程具有一些独有特征，如装饰装修工程的发包人可能是建筑物的所有权人亦可能是建筑物的承租人等使用权人，装饰装修工程需要依附于建筑物而不能独立存在等。

  装饰装修工程的独有特征影响着装饰装修工程建设工程价款优先受偿权的认定，实务中，装饰装修工程的承包人是否享有建设工程价款优先受偿权争议突出，支持与不支持的案例并存，不支持的理由各不相同，支持的判项亦各有特点。本文从回顾装饰装修工程建设工程价款优先受偿权制度的变迁着手，基于300余篇司法裁判文书探究装饰装修工程建设工程价款优先受偿权司法实践现状，提炼不支持装饰装修工程建设工程价款优先受偿权的十项理由和支持的三种判项，给出五项风险防控措施，并对装饰装修工程建设工程价款优先受偿权制度的司法实践进行反思，以期推动装饰装修工程建设工程价款优先受偿权制度的正本溯源。

  回顾关于装饰装修工程价款优先受偿权的规定，最高人民法院早在2004年给福建省高级人民法院的《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》中即明确，与建筑物所有权人签订合同的装饰装修工程承包人，享有建设工程价款优先受偿权，并将优先受偿范围限定在建筑物因装饰装修而增值的部分。其后，自2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（已废止）第十八条以及自2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条均明确规定，装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。

  不同时期的规定，关于装饰装修工程承包人主张建设工程价款优先受偿权的要求侧重点不一样。2004年的函复文件强调“发包人为建筑物所有权人或者承包人与建筑物所有权人签订合同”；2019年的司法解释强调发包主体应为建筑物所有权人；2021年的司法解释强调装饰装修工程应具备折价或拍卖条件，且不再将发包主体限定为建筑物的所有权人。

  为尽可能多的获取针对性的裁判文书样本，本文采用多检索式并行[2]的方式来进行检索，共获取292份裁判文书。对292份裁判文书进行筛选，剔除关于管辖裁定等相关度不高的裁判文书后，共有105篇有效裁判文书样本。其中，支持装饰装修工程承包人建设工程价款优先受偿权主张的有59篇，占比56.19%，支持的判项可归结为三种；不支持的有46篇，占比43.81%，不支持的理由可归结为十项。

  在支持装饰装修工程承包人优先权主张的59份裁判文书中，支持的判项表述类别主要有三种。一是承包人就欠付工程价款对其承建工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权，如广东省梅州市中级人民法院(2024)粤14民终97号裁判文书的判项表述为，承包人在欠付工程款范围内就案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；二是承包人就欠付工程价款在案涉工程折价或拍卖价款中因装饰装修增值的部分享有优先受偿权，如黑龙江省高级人民法院(2021)黑民终2026号裁判文书的判项表述为，白某就发包人拖欠的工程款对案涉工程折价或者拍卖的价款在因装修装饰增值部分范围内享有优先受偿权；三是在案涉工程具备折价或拍卖条件下，承包人就欠付工程价款对其承建工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权，如福建省福州市中级人民法院(2022)闽01民终2394号裁判文书的判项表述为，在案涉幕墙工程具备折价或者拍卖条件的情况下，承包人在欠付工程款范围内对案涉工程幕墙工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。在占比方面，第一种笼统支持优先权主张的判项占比最高，高达88.14%。第二种明确优先受偿范围为因装饰装修工程增值部分的以及第三种设定享有优先权前提的各有2例，分别占比3.39%。

  另外，从前述裁判文书看，室内装修工程、外墙保温工程、幕墙工程、外立面工程、外墙真石漆工程、新风系统工程等可主张优先权。如辽宁省大连市中级人民法院(2021)辽02民终9485号裁判观点认为，住建部发布的《建筑工程项目施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）中载明外墙保温属于“建筑节能分部”中的“围护系统节能子分部”，据此可以认定案涉外墙保温工程属于建设工程。又如辽宁省沈阳市中级人民法院(2023)辽01民终17886号裁判观点认为，案涉工程为幕墙工程，属于装饰装修工程，对于已形成附合的装饰装修物，所附建筑物因实施装修工程其价值有所增加，施工人有权在建筑物被折价或拍卖时对形成附合的装饰装修物部分价款请求优先受偿权。再如江苏省连云港市中级人民法院(2022)苏07民终634号裁判文书认为，新风系统工程属于建设工程，涉案工程的发包人系该建筑的所有权人，故承包人依法在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内，就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。

  纵观46篇不支持装饰装修工程建设工程价款优先受偿权的裁判文书，裁判理由主要有承包人未在规定其期限内行使优先权、发包人非案涉工程的所有权人、装饰装修工程不宜折价拍卖、承包人未直接与发包人签订合同、家装工程的承包人不享有优先权、优先权是承包人专属权利实际施工人受让工程款债权不享有优先权、承包人主张款项不属于优先受偿权的范围、合同无效下的折价补偿与合同有效下的工程款债权不具有同一性、工程款支付条件不成就等十类。其中承包人未在规定其期限内行使优先权、发包人非案涉工程的所有权人、装饰装修工程不宜折价拍卖位列前三，单项占比均超过20%，三项理由总占比高达78.25%。

  占比位列前三项的理由中，根据现行规定，“发包人非案涉工程的所有权人”已不再是否定装饰装修工程承包人主张建设工程价款优先受偿权的理由，即装饰装修工程价款优先受偿权的认定不再要求发包人是建筑物的所有权人。关于“承包人未在规定其期限内行使优先权”因优先权起算时间点和承包人主张优先权的时间点属于客观事实，相对容易认定。则“装饰装修工程不宜折价拍卖”就成为不支持优先权的主要争议情形。

  以“装饰装修工程不宜折价拍卖”为由不支持装饰装修工程建设工程价款优先受偿权的11份案例中，又可将该类理由细化为五种。一是“承包人未提供证据证明工程具备折价拍卖条件”，如河北省唐山市中级人民法院(2022)冀02民终3450号裁判观点认为，承包人并未提交证据证实本案中的工程具备折价或者拍卖条件，故对其优先权主张不予支持。二是“装饰装修工程依附于建筑物且价值无法单独计算不具备单独折价拍卖条件”，如广东省广州市中级人民法院(2023)粤01民终4953号裁判观点认为，案涉工程系装饰装修工程，且是一栋楼中部分楼层已形成附合的装饰装修工程，并不具备折价或拍卖条件，承包人要求确认其具有优先受偿权依据不足。三是“公共部位的装饰装修工程涉及公共利益不具备折价拍卖条件”，如辽宁省葫芦岛市中级人民法院(2022)辽14民终2990号裁判观点认为，本案中承包人与发包人签订的合同约定的工程内容为对楼房的封闭楼梯间、连廊及套内包消防管、新风管假梁进行实施工程，所约定的施工内容均为楼房的公共部位，不具备单独折价或者拍卖条件，故不适合优先受偿权的条件。四是“装饰装修工程未竣工不具备折价拍卖条件”，如云南省临沧市（地区）中级人民法院(2020)云09民初42号裁判观点认为，案涉工程未竣工验收，案涉工程不宜折价、拍卖。五是“装饰装修工程依附的商品房已经销售不具备折价拍卖条件”，如吉林省吉林市中级人民法院(2023)吉02民终623号裁判观点认为，案涉工程系装饰装修工程，依附于商品房，现商品房已经销售，不再具备折价或者拍卖条件。

  基于不支持装饰装修工程建设工程价款优先受偿权的十项裁判理由，装饰装修工程承包人可针对性的做好风险防控措施。

  一是做好项目背调，规避建设工程价款优先受偿权因建筑物不宜折价拍卖而不被支持的风险。根据最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要的精神，违反相关章程的建筑不宜折价、拍卖，承包人对违反相关章程的建筑不享有建设工程价款优先受偿权。[4]在承接装饰装修工程建设项目时，应做好项目背调，如项目是不是已经依法履行审批立项手续，项目是不是已经取得建设工程规划许可证等规划手续，项目设计的具体方案是不是真的存在超规划等与计划要求不一致的情形，一次装修抑或二次装修（一次装修要关注建筑物是不是已经销售或销售预期、二次装修要关注是否为家装等），装饰装修工程是否涉及公共部位等可能被法院认定为“不宜折价拍卖”的情形。如存在上述情形，则应根据项目真实的情况作出商业判断，如仍继续承接项目，则应做好工程款支付担保等其他配套措施。

  二是直接与发包人订立装饰装修工程项目施工合同。现行法律规定已不再要求发包人为装饰装修工程所依附的建筑物的所有权人，对发包人主体资格有所放宽。在承接装饰装修工程，特别是承接大型装饰装修工程时，在交易结构设计上，尽量争取直接与发包人订立合同，而非将装饰装修工程置于总承包合同项下后，再与总承包人订立装饰装修工程分包合同。

  三是在规定的期限内行使建设工程价款优先受偿权。法律不保护躺在权利上睡觉的人，为有效保护承包人的建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权的行权期限已经从六个月放宽为十八个月 ，当出现发包人拖欠装饰装修工程价款时，应当及时行使建设工程价款优先受偿权，规避因未及时行权而丧失权利的风险。

  四是及时促成工程支付条件，催告发包人支付欠付工程款。依据《民法典》第八百零七条的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提是发包人欠付工程款，经承包人催告后仍未支付，其核心要件是工程款支付条件已经成就。就此，装饰装修工程承包人应及时提交工程价款结算文件等，促成工程款支付条件的成就。此外，工程质量合格亦是承包人主张建设工程价款优先受偿权的前提，承包人应及时做好过程验收以及竣工验收报验工作。

  五是合理主张建设工程价款优先受偿的范围。依据《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条以及住建部、财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知的规定，可以主张优先受偿的范围为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金，逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不享有优先受偿权的权利。

  现行有效的关于建设工程价款优先受偿权的法律、司法解释规定共计12条，[5]主要涉及建设工程价款优先受偿权的行使主体、行使期限、权利顺位、权利范围、工程性质、质量发展要求、权利限制等方面。一般而言，承包人主张建设工程价款优先受偿权需要满足四个要件：一是承包人直接与发包人订立建设工程项目施工合同；二是建设工程质量合格；三是承包人在规定的期限内行使建设工程价款优先受偿权；四是建设工程可以折价、拍卖。[6]结合《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条关于“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，装饰装修工程承包人主张建设工程价款优先受偿权时，强调装饰装修工程具备折价或者拍卖条件这一要件。如前所述，鉴于装饰装修工程的依附性等特征，以装饰装修工程不具备折价或拍卖条件不支持承包人优先权主张的比例高达23.91%，装饰装修工程是不是能够折价拍卖是实践中争议集中的情形。

  建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，立法目的是通过优先保护建设工程价款债权为媒介保护建筑工人利益，保护承包人的工程价款就涉案工程拍卖价款优先受偿的权利，实质上保护的是参与涉案工程建设的建筑工人的生存权。仅以装饰装修工程不具备折价拍卖条件为由不支持装饰装修工程承包人的优先权主张，则会存在与立法目的不符的情形，导致立法目的落空，特构建如下两种案型进行解释。

  案型一：装饰装修工程承包人诉请发包人支付工程价款并主张建设工程价款优先受偿权时，法院以装饰装修工程依附于建筑物不具备折价或拍卖条件为由未支持承包人的优先权主张，后因发包人资不抵债，装饰装修工程依附的建筑物被整体拍卖，所得价款用于清偿发包人的抵押权人等其他优先顺位债权人，装饰装修工程承包人因不享有优先权而未能受偿。

  案型二：装饰装修工程承包人诉请发包人支付工程价款并主张建设工程价款优先受偿权时，法院以案涉工程尚未竣工为由未支持装饰装修工程承包人的优先权主张，其后涉案工程完工且因发包人资不抵债被拍卖，所得价款用于清偿发包人的抵押权人等其他优先顺位债权人，装饰装修工程承包人因不享有优先权而未能受偿。

  由此可见，仅以装饰装修工程不具备折价拍卖条件为由判决驳回承包人的建设工程价款优先受偿权诉请，会存在承包人本在积极行使建设工程价款优先受偿权，但结果却是发包人将承包人物化到建筑物上的人力、物力、财力的对价用于清偿其他债权人的债权，本质上是拿承包人的财产去清偿发包人的债务。这会导致权利失衡，导致装饰装修工程承包人建设工程价款优先受偿权落空，导致建设工程价款优先受偿权制度效能丧失，建设工程价款优先受偿权的“超级优先权”地位更是荡然无存。

  建设工程价款优先受偿权系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权。实现方式是将涉案工程折价或者拍卖，所得价款优先用于偿还承包人的工程价款。建设工程价款优先受偿权本质上是一种变价的优先受偿权，在装饰装修工程所依附的建筑物被拍卖或折价后，发包人收取的拍卖或折价款包含装饰装修工程承包人投入并物化到建筑物上的人力、物力、财力，因装饰装修而增值的价款应优先用于清偿装饰装修工程价款。

  认定装饰装修工程承包人是否享有建设工程价款优先受偿权，应回归法律规定和制度立法目的等底层逻辑层面，将涉案工程有没有交换价值、能否流转取得对价作为评判该工程是否“不宜折价、拍卖”的标准。装饰装修工程是不是具备折价拍卖条件，囿于工程是否竣工、建筑物是否会被拍卖等因素，且装饰装修工程的依附性不必然阻碍装饰装修工程交换价值的实现，不能简单得出装饰装修工程无法折价或拍卖的结论。即便在审判时建筑物属于违反相关章程的建筑无法流通，但违反相关章程的建筑亦可能通过合法程序补正瑕疵而转化为合法建筑。

  审判阶段原则上应支持装饰装修工程承包人关于建设工程价款优先权的主张。为更好地发挥建设工程价款优先受偿权制度效能，在其他要件均满足的情形下，是否支持装饰装修工程承包人关于建设工程价款优先受偿权的主张仅取决于装饰装修工程是不是能够折价或拍卖时，认可承包人的该项权利似乎更为妥当，且可解决前述两种案型中的弊端，优先权能否真正的完成，放在执行程序中解决。实践中亦有相关有益实践，如广东省梅州市中级人民法院(2024)粤14民终97号裁判观点即认为，关于案涉工程不能拍卖、折价的主张仅是涉及拍卖、折价的方式问题。又如江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终7664号、(2022)苏02民终7665号、(2022)苏02民终7667号系列案件均认为，承包人能否就其施工的装修工程通过变卖、拍卖等方式实现优先受偿权，还要审查装修工程所附着的建筑物能否变卖、拍卖，该问题涉及执行过程中应考虑的情形，不影响人民法院依法认定承包人就其施工工程享有优先权。

  特殊情况下，可附条件支持承包人的建设工程价款优先受偿权主张。如陕西省咸阳市中级人民法院(2022)陕04民终4207号判项即表述为，承包人对工程款就其实际施工范围，在幕墙工程与建筑物主体一并折价或拍卖且其施工的幕墙工程价值可区分的情况下享有工程价款优先受偿权。

  装饰装修工程承包人建设工程价款优先受偿权的支持比例仍相比来说较低，阻碍装饰装修工程承包人工程款债权以及建筑工人权益的实现。司法实践中，应本着“应支持尽支持、能支持尽支持”的原则，在审判程序中应依法支持装饰装修工程承包人的优先权主张，避免一驳了之的做法，回归立法本意，切实实现建设工程价款优先受偿权制度立法目的，维护装饰装修工程承包人以及建筑工人的合法权益。

  [2]检索式一（152篇）：案由：装饰装修合同纠纷；关键词：优先受偿（本院认为部分）；审理法院：最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院；裁判日期：2021年1月1日以后。检索式二（93篇）：案由：建设工程项目施工合同纠纷；关键词：同时包含“优先受偿”和“装饰装修”（本院认为部分）；审理法院：最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院；裁判日期：2021年1月1日以后。检索式三（12篇）：案由：建设工程价款优先受偿权纠纷；关键词：装饰装修（本院认为部分）；裁判日期：2021年1月1日以后。检索式四：人民法院案例库35篇建设工程相关案例。

  [4]最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要对“承包人对违反相关章程的建筑是否享有建设工程价款优先受偿权”问题的意见为：建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权。承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是其建设完成的建设工程依法可以流转。对此，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也能请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条规定，承包人享有建设工程价款优先受偿权的条件是建设工程宜折价、拍卖。违反相关章程的建筑不宜折价、拍卖，故承包人对违反相关章程的建筑不享有建设工程价款优先受偿权。

  [6]孙颖，陈思，周松：《承包人主张建设工程价款优先受偿权的四个要件》，大成上海办公室微信公众号2023年11月10日。

  孙颖律师自 2004 年起执业，业务领域涉及房地产、基础设施建设、租赁等，及商事、金融争议纠纷解决方面。孙律师及其团队为多家大规模的公司提供长期服务，在房地产领域能够为公司可以提供开发全过程的法律指导，并熟悉房地产项目并购、融资过程中的各项事宜，同时也为信托机构等提供高度专业性的法律服务。孙律师曾获得大成上海 2010 年度专业能力律师、2014年度优秀合伙人荣誉、2018 年度重组并购最佳案例、2019 年度争议解决最佳案例。

  陈思律师是大成不动产能源委员会理事，大成上海建筑房地产专业委员会会员。自 2009 年入行以来，陈思律师在房地产领域争议解决、非诉并购交易以及管理运营方面均有丰富的经验，更长期为国内外著名地产商提供常年法律服务支持。陈律师可提供全流程房地产法律服务包括土地获取、工程建设、各业态房地产交易、涉及房产的争议解决等相关的专业性法律服务，并以风险防控，诉与非诉相结合，服务形式数据化可视化作为服务特色。

  牛雨晨律师是大成律师事务所上海办公室的合伙人，于2015年加入北京大成（上海）律师事务所。牛雨晨律师先后毕业于华东政法大学、复旦大学，分别获得民商法方向法学学士和国际法方向法律硕士（法学）学位，并取得注册会计师（CPA）合格证书。牛雨晨律师在法律服务工作中善于结合客户的商业诉求与法律规定，重视客户商业需求，逻辑缜密，具有高度的责任心和高效的执行力；凭借扎实的理论功底、完整的知识结构、专业技能、丰富的实务经验，兼具商事思维和法律思维，牛雨晨律师具备提供高质量非诉法律服务及商事争议解决法律服务的综合能力。

  周松律师还同时持一级建造师、工程师、高级企业合规师证书，先后从事工程建设项目管理、工程建设项目市场开发、建工企业公司法务等工作。熟悉建设工程的审批立项、发包承包、建设施工、结算索赔、竣工维保等工程全生命周期业务；熟悉建工企业法治建设、合规管理、风险防控、纠纷案件治理等建工企业法务工作。执业以来，主体业务领域集中于建设工程的诉讼与非诉讼业务，参与多项重点项目的推进，代理多项建设工程合同纠纷。

  陶嘉杰毕业于上海对外经贸大学，获法学学士学位，于2021年加入北京大成（上海）律师事务所，现为建筑与房地产部门成员。业务领域主要集中于商业地产及建设工程领域的诉讼和非诉业务，包括处理建设工程项目施工合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、商品房买卖合同纠纷等诉讼业务，以及商业地产全流程运营、尽职调查、出具法律意见书和提供常年法律顾问服务等非诉讼业务。

  杨箐妍律师毕业于中国政法大学，获法律硕士学位，现为大成上海办公室建筑房地产部门执业律师。杨箐妍律师从业以来参与办理多起建设工程项目施工合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷等诉讼案件，并为客户提供了建设工程风险防控专项、尽职调查、法律意见书出具等非诉讼法律服务。

  8. 建设工程企业内部承包的四条认定标准和三项风险防控制度 大成·实践指南