业主被罚也不愿清洗墙面 高楼洗脸陷费用难题

  南京市不久前评出常年保持外立面清洁的10栋楼宇，引出怎么样保持建筑物外立面整洁的话题。 随着城市高层建筑的不断涌现，高楼“洗脸”问题日趋突出。尽管一些大中城市对此早就立下规矩，但很多大楼并没有执行，根本原因在于清洗费用不菲而筹资渠道不畅。

  南京市不久前评出常年保持外立面清洁的10栋楼宇，引出如何保持建筑物外立面整洁的话题。

  随着城市高层建筑的不断涌现，高楼“洗脸”问题日趋突出。尽管一些大中城市对此早就立下规矩，但很多大楼并没有执行，主要原因主要在于清洗费用不菲而筹资渠道不畅。

  32层、99米高的华荣大厦位于南京市闹市区，投入到正常的使用中十几年了。记者远远观察它，只见外立面有明显的雨水、铁锈痕迹，多处只有陈旧的支架却不见空调“2007年以来，大楼就没有清洗过。”负责该楼物业服务的南京华厦公司管理部主任韩国君如是说。

  2007年实施的《南京市城市建筑外立面保持整洁管理规定》明确，市区主次干道两侧以及临街、临河、临江的高楼（包括住宅楼）外立面，玻璃幕墙至少每年清洗一次，装饰板、面砖幕墙至少每两年清洗一次，石料幕墙至少每三年清洗一次，而建筑物所有人是保持外立面整洁的责任人。同时规定：对拒不按规定给建筑物清洗的业主，行政执法部门将对其处以500至1万元不等的罚款。

  但规定遭遇执行难。“目前全南京大约有一万栋楼房临街、临河、临江，其中10%到20%的大楼污渍斑斑，特别脏，已成为影响市容景观的一个明显问题。”南京市城管局清洗管理处负责的人介绍说。

  谁都不愿看到自己所在的大楼形象邋遢。“清洗外立面，物业公司坚决赞成。可整个大楼，300套房子，270多户业主，有人出租做了写字楼，有人自住，还有空置房，出租户往往是能省就省的，而住家户不太在意楼外，所以说统一业主意见去洗楼，几乎不可能。”韩国君坦言。

  清洗费用较高，是大楼清洗不力的直接原因。以南京市广州路附近的“君临国际”为例，该楼群自从2004年业主入住以来，每年都清洗2次，清洗费用达到6.5万元，占总物业费的10%以上。

  “目前南京高楼外立面清洗收费标准平均为每平方米2到3元钱，前不久我们公司清洗了德基广场仅3000平米的一侧外墙，收费一万多元。”雨花台区一清洁公司经理陈友中介绍，洗楼就要花钱，所以不少楼盘若没有上级检查，能不洗就不洗。

  商务楼、单位楼尚且如此，动员居民楼里的业主为高楼清洗买单，更难。按规定，南京牌楼巷怡景花园在定期清洗之列，居住于此的市民李敏明确说，“买房子都已经跌跌爬爬了，贷款都没还清，还要承担什么清洗费，怎会是？”

  南京市城管局清洗管理处副处长郑霞分析说，单一产权的大楼，加之有实力的星级宾馆和注重形象的公司和单位，往往会重视及时对大楼外立面进行保洁。问题就在于，不少楼宇存在“多产权”，清洗责任单位很难明确。另外一个问题是，依规定，对外墙不洁的责任主体，城市管理部门只能罚款1万元，相比偏高的清洗费用，即便是大楼为独有产权，不少单位竟然都是宁愿被罚也不愿清洗墙面。

  如何有效破解费用难题?有律师建议，对工地集中地段的高楼外立面清洗，政府部门可统筹安排建设资金，对受污染严重的楼宇外立面进行清理洗涤，提供一定补贴。

  还有市民提出，只要整个楼栋三分之二以上业主同意，可动用“物业专项维修资金”。但在南京市物业管理办公室资金科负责人看来，答案是否定的，“建设部规定，物业维修基金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，而外墙清洗属于保养类别，并未列入使用范围。”

  “动用维修基金是受法律限制的，要南京开这个口子，除非上层政策先做出调整。”南京市物业办物管科长徐成表示，大楼外立面清洗收费项目，属于公权领域的行政管理要求，不宜干涉物业和业主之间的私权领域，“物业和业主之间却能够最终靠约定，将外立面保洁费列入物业管理费中。”

  这样的做法其实在南京就有实例。“君临国际”小区3栋楼，每年支出6万多元清洗费用，就是从物业费中支出的。“事先要做的是，业主委员会和物管部门，以签订合同的形式，约定物业管理费内就含有每年2次的清洗费用。”该业委会主任曾凡奎介绍说，这种做法实际操行性强，已被市城管部门重点推荐。