新商办50人李佳林：商业地产向灵活化、健康化和人本化蜕变

  从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资的人对商办物业表现出长期的信心。

  那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

  11月5日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了北京中海地产商业管理公司总经理李佳林。

  新冠疫情发生的两年多以来，我们的社会和生产生活方式都发生了显而易见的变化，建筑是我们生产和生活的基本承载空间，而商业空间更是与人们美好生活需要与工作追求息息相关，商业地产行业也因此表现出了一些前所未有的新变化：

  商业地产从没有像今天一样如此注重办公空间的灵活化。新冠疫情在很大程度上限制了人员的自由流动，改变了传统的办公模式。调研表明，疫情以来，世界上主要国家的主流工作方式和工作地点都发生了根本性转变，许多之前慢慢的开始萌芽的新的办公趋势，如办公场所的灵活流动、办公方式的多样选择，正逐渐显现。

  商业地产从没有像今天一样如此注重商业建筑的健康化。后疫情时代，租户比以往更加关注办公空间的环保与健康，近两年来，“健康”慢慢的变成了商业地产产品的主题词，在健康化方向上，商业地产也正在发生着更新换代般的革新与升级。

  商业地产从没有像今天一样如此注重运营服务的人本化。本次疫情让各行各业都更加关注人的需求，无论是楼宇突发公共安全事件的应急处理，还是对楼内办公人群的细致入微的暖心关怀，人们对商业地产行业的整体管理运营水平和能力的要求逐步提升，传统写字楼已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案。加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代商业地产最大的核心竞争力。

  结合我的工作，谈一谈我的切身感受。我所在的中海商业，负责运营管理中海地产旗下自持的各类商业资产，涵盖办公、购物、酒店、长租公寓等业态，构建了全域化的商业开发运营平台。

  其中，在办公领域，中海商业旗下商办资产管理平台COOC中海商务，慢慢的变成了国际化的商办资产综合发展及运营商。在疫情常态化防控时期，我们坚持以客户为中心，在原有基础上持续优化和完善服务体系，积极通过种种途径、方式，努力将疫情转化为资产运营由危 向机转换的催化剂：

  在灵活化方面，创新推出OfficePro装配式精装修产品。后疫情时代，体验感与我们身处的办公空间之间的关系，正在变得比以往任何时刻都更重要。面对客户对于办公空间灵活多样的需求，位于南二环的北京中海地产广场即将创新性推出装配式精装修产品OfficePro，这种像搭乐高积木一样简单的精装修产品，既满足了租户对个性化精装修的需求，也极大地提升了办公空间的灵活性。快装墙体和玻璃隔断的灵活拆卸，满足了企业未来潜在的员工数增减和办公功能需求的变化，而平均 15 天的组装周期，也将正常的开办时间节省 2-4 个月，极大提升了租赁效率。这一创新性产品的上线，为行业管理、人员生活方式转变带来变革的同时，也将提升商业地产项目的经营效率并优化管理成本。

  80 年代初期，中国内地最早的写字楼，便是在酒店办公，历史是螺旋式上升的，在 2021 年的今天，租户在OfficePro开始真正畅享“酒店式”的办公体验，起租拎包入驻，退租快捷方便，无需装修恢复。

  此外，中海商业旗下自由办公品牌OFFICEZIP，是我们在新办公趋势和场景的先锋试验田，在追求极致舒适的办公体验和秩序以及工作创意的基础上，一直在探索灵动办公空间的研发与升级。现在，在北京我们已布局有四代自由办公产品，以行业TOP4 的地位，引领着自由办公新风尚。

  在健康化方面，中海商业从始至终坚持从产品端、运营端两方面做节能减碳技术应用，打造绿色楼宇，实现资产价值和效益的提升。

  在产品端，中海商业地产以科学、合理的规划设计，使楼宇具备先天良好的节约能源的效果，做到“产品先天绿”。以今年入市的金安中海财富中心为例，在硬件装配上，金安中海财富中心采用中空双银LOW- E呼吸式幕墙，双层玻璃形成了“呼吸”循环系统，最大限度地保证了最佳的温度和湿度，有效地降低了制冷需求和能源消耗。与单层幕墙相比，双层幕墙在采暖时可节能约 50%，制冷时可节能约 60%。在内装设计上，金安中海财富中心遵循绿建环保要求，天花设置模块式集成吊顶，电梯采用智能派梯系统，进入闸机自动派梯，空调也实现了独立空间独立供冷供暖……通过优秀的产品设计，本项目刚刚入市，就成功获评绿建三星项目。

  在运营端，我们仍以即将引入的装配式精装修产品OfficePro为例，相较传统的简装、精装修交付，装配式精装修产品在健康化上具有三重优势：一是建材可重复利用，减少垃圾；二是建材环保，无甲醛；三是施工全套工艺流程就是简单的现场组装，施工阶段的粉尘、垃圾会大幅度减少，装配式精装修产品将楼宇碳排放量降低 40%。

  在人本化方面，我们坚持以人为本、做有温度的空间运营。优秀的商业地产项目，不仅要依托于优质的品牌与惊艳的产品，更重要的是能提供与高标硬件相匹配的软性服务。运营场景的营造，让高端的楼宇品质落地，成为滋润人心的必由之路。

  为全面提升办公体验，COOC以“客户体验流程”为出发点，覆盖7个感知区域，梳理100个服务触点，引入中海商务运营品质标准100指南。力求将运营的每一点都做到极致，围绕客户的真实需求，提供全链条的软性服务，打造有温度的空间运营，从细节中让客户感受尊重与舒适，让客户不经意间喜欢上这里；

  打造客户的专属仪式感，就签约仪式、入驻仪式、周年庆典等与客户相关的重要节点，为客户打造专属活动，使客户切身感受到COOC中海商务给予的暖心关怀；

  延伸楼宇安全服务品牌OffiCare暖心关爱计划外延，为租户开展防疫工作宣传与指导，并开展租区免费消杀等系列工作，保障企业办公环境及人员安全；

  进一步夯实综合商办服务品牌OffiCloud中海云商的服务内涵与边界，提供复合化特色服务，通过做好资源挖掘与业务对接，协同客户解决防疫、复工、融资、市场、政策需求，全方位、全链条助力企业在疫情反复下平稳健康发展。

  站在现在的时间节点上，虽然新冠疫情已逐步演变为常态化格局，但根据当前外部环境和我国现阶段发展特征，“加快构建现代产业体系，巩固壮大实体经济根基”依然是国家当前重要的发展目标，国家对现代产业高质量发展的重视程度、支持力度进一步彰显。未来产业与城市经济发展蓝图之上，商业地产无疑是最好的载体。

  从现有的行业趋势变化分析，在产能承载和行业高水平发展的双要求下，商业地产行业未来的发展的新趋势也变的越来越清晰化。未来的商业地产的格局构建，也将围绕我一开始所提到的灵活化，健康化和人本化的基础上进行蜕变，真正意义上让商业地产发展从与城市共生到与环境共育，最终迈向与未来共享。

  与城市共生是使命。城市的发展与产业的升级需要相对应的产能承载空间和产业全域链条的打通。商业地产刚好就扮演了这一个角色，商业地产灵活化发展的新趋势是与城市共生的必然要求。所以现在以及未来相当一段长时间内，商业地产一定是要融入城市发展和产业升级全域链条而存在的，而且也将以此来激发城市、行业、产业的内生动力，以灵活化的办公空间为肌体，来达到助力区域经济转型升级，激发城市经济的活力，与城市共生。

  与环境共育是目标。面对当今低碳、科技的双重时代命题，绿色发展已成全球共识。作为产能发展的承载空间，商业地产将以绿色为持续发展的主题，商业建筑健康化也将为此提供有力的保障。

  与未来共享是愿景。未来的格局变化中越来越强调的将是“以人为核心”，意味着未来的商业地产将不仅在规模扩张上着力，而且将更看重以人为本的需求，更看重空间运营的质量和功能性，实现楼宇与人融合一体、人与人融合一体、内部与外部融合一体的商业地产楼宇融合发展局面。

  无论是灵活化、健康化，还是人本化，中海商业将始终在贯彻我们的「好产品、好服务、好效益、好公民」可持续发展理念，始终以前瞻性的目光预测需求的来临，从始至终保持灵敏的市场应变能力，与城市共生，与环境共育，与未来共享。我们大家都希望与全行业一起，在新形势下直面变革与挑战，用创新与用心驱动商业地产行业的未来发展，携手共创商业地产的美好明天。